양도세 12억원 이하 비과세/계산방법/세율

1세대 1주택자가 집을 팔 때 실거래 양도가격이 12억 원 이하인 경우 비과세 혜택을 받게됩니다. 종전에는 9억이하인 경우 비과세 혜택을 받았으나 소득세법 개정으로 12억원 이하로 상향되었습니다. 바뀐 소득세법 적용은 8일부터 시행합니다. 양도세 비과세 대상과, 계산방법, 장기보유 특별공제, 양도세율, 양도세 계산사례를 알아보겠습니다. 

 

12억이하 양도세 비과세

 

 

개정된 소득세법은 국회를 통과하기는 했으나 시행일은 정해지지 않았었습니다. 그러나 당장 부동산 거래가 걸린 당사자들 사이에 혼란이 벌어졌습니다.  잔금일자 연기 요청이 빗발치고, 매매 당사자 사이에 낀 세입자의 피해도 우려됨에 따라 빠르게 8일 부터 시행하기로 한 것입니다

 

양도세 - 12억이하  비과세 대상자

 

 

 

양도세 비과세 대상자는 어떤사람인지 다시 확인해볼까요? 

 

1가구 1주택자가 집을 팔 때 실거래 양도가격이 12억원 이하인 경우 비과세 혜택 받습니다.

 

법 공포일 이후 양도하는 주택의 경우 잔금청산일과 등기일 중 빠른 날이 양도세 비과세 기준 적용됩니다.

보통의 경우 잔금청산일이 등기보다 빠르기 때문에 잔금청산일이 적용된다고 보면 됩니다. 

 

계약일이 아닌 잔금청산일자가 12월 8일부터  12억 이하 비과세 혜택이 됩니다. 

법개정으로 하루 사이에 양도세 수백 수천만원이 줄어들게됩니다. 

 

양도세 계산 방법

 

 

아파트 매매 실거래가격 12억원 이하는 비과세 이므로 양도소득세 0원입니다.

 

실거래가가 12억원이 넘는  집이라면 계산식 자세히 보겠습니다. 

 

과세대상의 양도차익 - 장기 보유 특별공제 = 양도소득금액 - 감면대상 소득 금액 - 양도소득 기본공제 = 과세표준  x 세율(6~45%) = 산출세액 - 세액공제 +  감면세액 = 양도소득세 납부할 세액

 

 

※ 양도차익 : 양도가익(부동산 양도 당시 실거래가액) - 취득가액(부동산 취득 당시 실거래가액) - 필요경비(실가(설비비, 개량비, 자본적지출액, 양도비)

 

※ 양도소득 기본공제는 양도자 1인당 연간 250만원 공제됩니다.

  

※  장기보유 특별공제

 

1가구 1주택자 대상 양도세 장기보유 특별공제는 장기간 보유하고 거주하는 사람에게 더 큰 혜택을 줍니다.

보유기간에 따라 해마다 4%를 더하고, 거주기간에 따라 4%를 더해줍니다.

 

5년을 보유했다면 4%씩 5년이므로 20%이고, 5년 보유하면서 5년 거주했다면 5년씩 4% 곱해 20%를 추가합니다.

따라서 5년보유 5년 거주면 장기보유 특별공제는 40% 입니다.

 

장기보유 특별공제율 최저 기준선은 3년 보유(12%) ·2년 거주(8%) 자가 받는 20%가 최저입니다.

최고는 10년이상 보유(40%)하고 10년이상 거주(40%)자에게 해당하는 80%입니다.

 

주택

 

※ 세율

2년 미만 보유한 주택은 양도세율 60%

1년 미만 보유시 70% 로 중과세 적용됩니다.

 

< 과세표준/ 세율/ 누진공제>

1200만원 이하/ 6% / 0

1200초과~ 4600 이하 / 15% / 108만원

4600초과 ~ 8800이하 / 24% / 522만원

8800초과 ~1억5천이하/35% / 1490만원

1억5천초과 ~3억이하 /38%/1940만원

3억초과~5억이하/40%/2540만원 

5억초과~10억이하/42%/3540만원

10억초과 / 45%/6540만원 

 

 

양도세 계산 사례

 

실거래 양도가격 기준하여  9억원이하 비과세 방식과 상향된 12억원 비과세 방식을 적용하여 양도세 계산 예시를 들어보겠습니다.

1가구 1주택인 경우 해당합니다.

 

부동산 세금계산기 서비스 '셀리몬(selleymon)'으로 쉽게 계산해 볼수 있습니다.

 

 

부동산 세금계산기 바로가기

 

 

▶(사례1) 12억원에 취득해 3년보유 2년거주 후 20억원에 팔았다고 가정 해보겠습니다. 

 

1. 양도가 9억원이하 비과세 적용

양도차익 8억원 중 과세대상 양도차익이 4억 4000만원, 장기보유 특별공제 20%, 40%세율 계산하면

양도세 1억2584만원 부과됩니다.

 

2. 양도가 12억원 이하 비과세 적용

과세대상 양도차익 3억2000만원, 양도세 8462만원만 부과됩니다.

 

▶ (사례2) 12억원에 취득해 10년보유 10년거주 후 20억원에 팔았다고 가정 해보겠습니다. 

이 경우 장기보유 특별공제가 80%까지 높아집니다.

 

양도가 9억원이하 비과세라면 양도세 1683만원,

12억 이하 비과세라면 1049만원을 내게 됩니다.

 

양도세 부과시 1가구 1주택자의 세금 부담 완화를 위해 법안이 개정되었습니다. 호화주택 개념이 9억 이상이었으나 부동산 가격이 너무 울라감에 따라 호화주택을 12억으로 상향하고 12억 원 이상 부동산부터 양도세를 납부하게 됩니다. 계산방법, 세율, 계산사례 등이 도움이 되셨기를 바랍니다.